本期導(dǎo)讀

央行、銀監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。9月30日央行正式發(fā)文放開限貸

9月30日，海南三亞宣布將在10月7日取消住房限購政策，三亞市住建局市場科負(fù)責(zé)人表示，從7日起，只要購買三亞市范圍內(nèi)的商品住房或者二手房，不再需要提供家庭住房證明情況，或者在三亞的社�；蚶U稅的證明。海南三亞取消住房限購，僅剩北上廣深堅(jiān)守“限購令”

本周共5宗土地供應(yīng)，共計(jì)17萬平米，較上周24萬平米的供應(yīng)有小幅下降；6宗土地成交，共22萬平米，較上周0萬平米的成交量大幅增長。

本周商品房供應(yīng)有大幅上漲，供應(yīng)面積近33萬方，同比增長37.5%；由于國慶長假影響，成交大幅下降，成交面積17萬㎡，同比下降29.1%，成交套數(shù)同比下降44.9%。

宏觀環(huán)境/政策資訊

9月30日央行正式發(fā)文放開限貸

央行、銀監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策�！锻ㄖ愤€明確，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

CRIC點(diǎn)評：落實(shí)央行的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不難，但關(guān)鍵還要看銀行有沒有實(shí)力能放出錢來，可以貸款是一個問題，但能貸多少另當(dāng)別論。期間，多數(shù)銀行均表示，目前還沒有操作細(xì)則尚未落實(shí)到各地分行，房貸的利率優(yōu)惠可能會有，但要回到7折水平的可能性并不大。但不可否認(rèn)的是，限購解禁之后對樓市影響有限，顯得央行此番救市并不意外，也算是切中了樓市的要害。隨著房貸細(xì)則在各地的逐漸落地，部分剛需和改善性購房者會得到有效釋放，樓市成交量回升將會是大概率事件，但對樓市來說，降價走量仍是未來的主旋律。

海南三亞取消住房限購，僅剩北上廣深堅(jiān)守“限購令”

9月30日，海南三亞宣布將在10月7日取消住房限購政策，三亞市住建局市場科負(fù)責(zé)人表示，從7日起，只要購買三亞市范圍內(nèi)的商品住房或者二手房，不再需要提供家庭住房證明情況，或者在三亞的社�；蚶U稅的證明。

CRIC點(diǎn)評：政策利好需要時間消化，預(yù)計(jì)今年10月中旬以后會對市場產(chǎn)生刺激。針對普通住房限購限貸的放開，延續(xù)了差別化信貸政策的一貫做法，并傳遞了政府較為明顯的信號。不管是首套貸還是二套貸，其實(shí)都是針對的普通商品房，優(yōu)惠力度比較大，所以現(xiàn)在國家的政策導(dǎo)向比較明確。就是要保護(hù)合理的自住需求，其中以普通商品房需求為主，這個需求也是跟民生有關(guān)的。但同時也要注意，央行公布的只是原則性利好，后續(xù)各地銀行如何執(zhí)行、信貸額度的松動有多大等具體條款，將對未來市場產(chǎn)生更直接的影響。

宏觀環(huán)境/市場快評

新一輪降價開始了

9月27日，全國掀起了一輪開盤熱，壓抑了大半年的開發(fā)商終于迎來了一回集中爆發(fā)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)全國21個重點(diǎn)城市，近100多個項(xiàng)目，有十分之一項(xiàng)目去化超90%，有近三成去化達(dá)70%，可以說在今年這樣的環(huán)境下已經(jīng)是非常不錯的成績。究其根本，價格還是最重要的原因。

CRIC點(diǎn)評：據(jù)CRIC調(diào)研情況看，全國于27日開盤的近一百個項(xiàng)目營銷方式從網(wǎng)站團(tuán)購、到開盤簽約優(yōu)惠、到抽獎活動、再到免息貸款等等層出不窮，企業(yè)為了搶占金九可謂使勁渾身解數(shù)。但是從項(xiàng)目的平均折扣來看，折扣的優(yōu)惠平均在9折以上，力度一般，效果差異也十分明顯。合理定價是制勝關(guān)鍵，縱觀本次全國的開盤項(xiàng)目，熱銷項(xiàng)目大都在價格上有較大幅度的調(diào)整。從本次開盤去化超過70%的項(xiàng)目的來看，一個最重要的共性就是價格調(diào)整幅度大。新開盤的項(xiàng)目中除少數(shù)外，大都選擇降價首開，保證一期的去化，同時也為后續(xù)產(chǎn)品做好鋪墊。在目前的市場環(huán)境下，出于對市場預(yù)期的考慮，購房者對價格敏感性更高，項(xiàng)目合理的價格定位是入市后制勝的關(guān)鍵。

還在造二房？小三房才有明天

近年來，由于限購、限貸政策，首置和首改需求更傾向于一步到位，購房需求轉(zhuǎn)向較大戶型，以滿足功能性和舒適性居住需求。另一方面，卻由于房價逐年高企、購房支付能力相對有限，使得小面積“多室”戶型更受市場青睞。

CRIC點(diǎn)評：二房和三房主導(dǎo)普通住宅市場，三房需求占比快速攀升。從戶型來看，二房和三房占據(jù)普通住宅市場的絕對主導(dǎo)地位，整體占比維持在8成左右，一直相對穩(wěn)定，2010年至今年上半年，二房和三房成交面積占比分別在38.68%-44.67%和34.62%-44.43%。分別來看，二房需求占比下降尤為明顯，由2011年下半年最高的45%的份額下降至2014年上半年的39%；與二房市場需求銳減相對應(yīng)的是三房份額的快速上升，已經(jīng)由2010年上半年的35%快速上升至2014年上半年的44%，而在三季度又繼續(xù)上升至45%，其間需求增加了10個百分點(diǎn)。

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