本期導(dǎo)讀

9月2日，有媒體報道，為搶占“金九”，近期上海樓市推盤量開始陡增，8月底有上千套房源入市。進入9月，上海共有275個樓盤采用優(yōu)惠促銷，個案樓盤最低可打七折，更有還未開盤就已經(jīng)表示將推出優(yōu)惠措施�！敖鹁拧鼻罢啊劭哿Χ然�?qū)⑦M一步加強

9月3日，有媒體報道，監(jiān)管層將允許上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。時隔5年，房地產(chǎn)債券融資再次回到人們的視野。中票發(fā)行將使三類房企受益

本周0宗土地供應(yīng)；成交方面，僅有一宗尋甸的科教用地底價成交。

本周商品房供應(yīng)較上周有大幅增長，成交方面，成交套數(shù)輕微增加，成交面積有小幅增長，近20萬㎡，成交套2299套。

本周中秋小長假，無新開盤項目。

本周同德昆明廣場、大宥城、鑫世界、聯(lián)想科技城等項目周末在售樓處舉行了營銷活動。

宏觀環(huán)境/政策資訊

“金九”前瞻——折扣力度或?qū)⑦M一步加強

9月2日，有媒體報道，為搶占“金九”，近期上海樓市推盤量開始陡增，8月底有上千套房源入市。進入9月，上海共有275個樓盤采用優(yōu)惠促銷，個案樓盤最低可打七折，更有還未開盤就已經(jīng)表示將推出優(yōu)惠措施。

CRIC點評：就調(diào)研結(jié)果來看，22個樣本城市中，目前有12個城市還沒有出現(xiàn)明顯的降價項目，其中有南寧、廣州、北京等地。有5個城市，雖然目前都有降價的項目，但較之8月，其折扣的力度并無增加；也有些項目雖沒直接說降價，但采用暗降的手法進行，它們分別是南京、武漢、青島、福州和成都。房企因項目而異，采取不同營銷方式和優(yōu)惠力度。開發(fā)商需加大折扣力度，方能在“金九”占得先機。最后，還需指出的是，“金九銀十”能否取得好的效果，除了開發(fā)商外，還要有政策的配合，即管理層對于限貸這塊采取更多積極地舉措，例如貸款額度的增加，房貸利率的放松，認房不認貸政策的鋪開，只有這兩者達到共振，市場或許才有可能出現(xiàn)改觀。

中票發(fā)行將使三類房企受益

9月3日，有媒體報道，監(jiān)管層將允許上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。時隔5年，房地產(chǎn)債券融資再次回到人們的視野。對房企而言，這將意味著什么？

CRIC點評：根據(jù)銀行間市場交易商協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，通過交易商協(xié)會注冊發(fā)行的非金融企業(yè)債務(wù)融資工具約2.38萬億元，同比增加5817.4億元，占社會融資規(guī)模比重為8.73%，同比提高了1.13個百分點。(1)行業(yè)回歸常規(guī)，金融政策加大托市力度；(2)中期票據(jù)期限長、成本低；(3)防范潛在風(fēng)險，三類房企會重點受益。我們預(yù)計：從風(fēng)險防范的角度，今后銀行間債券市場將重點向三類房企開放：一是實力房企，如萬科、保利、中海等；二是財務(wù)穩(wěn)健的房企，如華潤置地、招商地產(chǎn)等；三是專注保障房和新型城鎮(zhèn)化的房企，如佳兆業(yè)、華夏幸福。此外，房企的保障房和新型城鎮(zhèn)化項目在銀行間市場發(fā)債的門檻也將大大降低。

宏觀環(huán)境/市場快評

五年間跌出TOP20的那些房企

2009-2013年，政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動不斷，但強者恒強，TOP20房企的金額集中度從11.89%上升18.89%，年均提升1.75個百分點。期間，整個行業(yè)銷售額年均增長16%，而TOP20高達31%，幾乎為行業(yè)增速的兩倍。但事實上，即便是大型房企發(fā)展也并非一帆風(fēng)順。對比2009年的TOP20，2013年共有2家房企新上榜，2家房企從榜單中消失，另外18家房企的排名則始終在TOP20中波動。

CRIC點評：

排名變化：戰(zhàn)略創(chuàng)新催生“黑馬”，守舊派退出主流陣營

有人歡喜有人憂。有房企通過差異化的增長模式“彎道超車”，上演了一出“屌絲逆襲”的戲碼；也有原本叱咤風(fēng)云的房企，逐步退出了主流陣營。上市和差異化定位助推融創(chuàng)、華夏幸福銷售增長。家族化的合生創(chuàng)展和星河灣逐步被邊緣化。

份額變化：大多TOP20房企增速平穩(wěn)，部分排名改變顯著

強者恒強，大多數(shù)房企維持著前20的排名，在大多數(shù)房企穩(wěn)健增長的同時，有部分房企排名提升和下降較為顯著�？傮w來說，選對戰(zhàn)略、睬準(zhǔn)時機的房企迎來了一輪高速增長，但部分戰(zhàn)略有偏差的房企暫時落后。綠地和碧桂園業(yè)績顯著提升，模式完全不同。綠城、富力和雅居樂受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)拖累，份額和排名下滑。在top20中，排名和市場份額下降最明顯的三家企業(yè)為綠城、富力和雅居樂。這三家企業(yè)排名和份額下降原因十分一致：受到調(diào)控的影響，產(chǎn)品的定位和需求不符。

結(jié)論：房企惟有緊跟形勢不斷改變戰(zhàn)略，才能維持市場份額。無論是目前領(lǐng)先還是落后的房企，都應(yīng)當(dāng)認識到唯有跟隨時代的變化不停地制定新戰(zhàn)略，認識自身弱點，才能長久地在排行榜上占有一席之地。

宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)

昆明出臺容積率計算新規(guī)：陽臺和入戶花園要算全部面積

近日市規(guī)劃局出臺《昆明市規(guī)劃局容積率計算規(guī)則》(以下簡稱《規(guī)則》)，自9月29日起實施。新規(guī)將嚴厲遏制開發(fā)商“偷面積”行為，層高過高的“小復(fù)式”、空中花園、陽臺算一半面積——這些開發(fā)商用于吸引購房者的種種“優(yōu)惠”都將成為歷史。據(jù)了解，已審批以及在售的項目則不受此影響。

CRIC點評：（1）新規(guī)要點。新出臺的《昆明市規(guī)劃局容積率計算規(guī)則》共十一條。新規(guī)首先明確了容積率的概念，并對容積率計算公式中的計容建筑面積、建筑基底面積進行了解釋和定義。在《規(guī)則》進一步完善了容積率計算的相關(guān)要求中，重點包括五個方面：一是對建筑物標(biāo)準(zhǔn)層容積率計算做了詳細的規(guī)定；二是在規(guī)定建筑層高標(biāo)準(zhǔn)的同時，充分考慮了特例情況；三是為鼓勵高層建筑設(shè)置避難層、隔震層，規(guī)定：整層作為避難層的，避難層(避難間)建筑面積(含樓梯間)不計入容積率；四是為規(guī)避建筑頂部造型過高出現(xiàn)風(fēng)荷載過大的問題，或頂部造型封閉后帶來建筑面積增加過多，規(guī)定了頂部造型的占比及封閉原則；五是根據(jù)國家新出臺的規(guī)定，要求住宅戶內(nèi)入戶花園、空中花園等有頂蓋的可供人活動的開敞、半開敞空間按陽臺面積計算規(guī)定計算建筑面積，并計入容積率。

（2）開發(fā)商“大贈送面積”將成為歷史�！耙环孔儍煞俊�、“兩房變?nèi)俊�、“贈送超大陽臺、飄窗、地下室”等是開發(fā)商慣用的營銷噱頭，消費者往往也較為認可。但新規(guī)發(fā)布以后，開發(fā)商無法再以此作為吸引購房者的賣點，戶型設(shè)計必須更加合理實用，尤其是小戶型的設(shè)計。今后競爭愈加激烈，市場愈加規(guī)范，如何在戶型設(shè)計上脫穎而出，在其他方面更好的讓利消費者，以更高的性價比獲得消費者的青睞，是開發(fā)商要面臨的新挑戰(zhàn)。

（3）消費者購房維權(quán)將有法可依。“贈送面積”表面上是購房者以較為實惠的價格獲得了更多的使用面積，但實際上這部分的價格開發(fā)商早已計算在房價以內(nèi)，這只是開發(fā)商利用消費者“占便宜”的心理常用而且效果不錯的一種營銷手段。而購房者支付較高房價換來的“免費面積”并得不到法律認可，不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益很難得到保護。新規(guī)實行以后能夠?qū)﹂_發(fā)商“偷面積”行為進行較好的約束，購房者維權(quán)將有法可依。

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