昆明的炒房成本一夜間增加了5.5%。日前，昆明市地稅局發(fā)布通知，明確了二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅稅率——在2005年6月1日后購(gòu)房，持有不滿兩年就轉(zhuǎn)手的，必須全額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅。
關(guān)鍵一：時(shí)間決定繳稅多少
據(jù)介紹，新規(guī)定首先明確了個(gè)人住房交易的營(yíng)業(yè)稅征收額為5.5%，納稅義務(wù)人為賣房人。其次，新規(guī)定明確了房產(chǎn)交易的時(shí)間概念以及繳稅額度：
全額征收營(yíng)業(yè)稅：自2005年6月1日起，個(gè)人新購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按取得售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅；
減征營(yíng)業(yè)稅：對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加，按照售房收入全額征收印花稅。
免征營(yíng)業(yè)稅：買賣住房時(shí)，是否可以按照新普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，關(guān)鍵看時(shí)間。稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的日期，以最先發(fā)生的時(shí)間為準(zhǔn)。如果在2005年6月1日后，個(gè)人將新購(gòu)買超過2年（含2年）的符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅。
關(guān)鍵二：如何認(rèn)定普通住房
如何認(rèn)定某套住房是普通住房呢？按照規(guī)定，首先要看你購(gòu)買的住宅小區(qū)建筑容積率是否在1.0以上；其次，你購(gòu)買單套建筑面積是否在144平方米以下；第三，在交易時(shí)該套住房的實(shí)際成交價(jià)格是否低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.4倍以下。
如果同時(shí)滿足上述三個(gè)條件，并且在2005年6月1日后完成的交易，則認(rèn)定為普通住房，就可以享受稅收減免優(yōu)惠政策。
另外，新規(guī)還規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)由單位賣給職工的房改房，在上市交易時(shí)將執(zhí)行普通住房交易的稅收優(yōu)惠政策。
據(jù)了解，在房產(chǎn)交易中，不論是普通住房和非普通住房，都要繳納契稅，契稅的納稅義務(wù)人為買房人。
昆明市房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)場(chǎng)的稅務(wù)工作人員還特別提醒市民，為加強(qiáng)稅收征收管理，購(gòu)房人必須提供銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、購(gòu)房合同等資料，才能辦理契稅完稅手續(xù)。
昆明新亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王藝喬昨日在接受記者采訪時(shí)表示，昆明市普通住房標(biāo)準(zhǔn)正式公布將對(duì)于炒房者有一定的遏制，他們已經(jīng)無法在短時(shí)間內(nèi)低價(jià)購(gòu)進(jìn)，再在短時(shí)間內(nèi)又賣出，因?yàn)閾p失太大。
■新聞鏈接：
繳納營(yíng)業(yè)稅等應(yīng)提供的材料
1、賣房人的居民身份證原件和復(fù)印件；
2、所售房屋的房屋所有權(quán)證或契稅完稅證的原件和復(fù)印件；
3、銷售該房屋時(shí)與購(gòu)買方簽訂的購(gòu)銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件和復(fù)印件；
4、銷售該房屋時(shí)向購(gòu)買方開具的由地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；
5、納稅申報(bào)表（四城區(qū)暫不要求提供）。
賣房人申請(qǐng)辦理營(yíng)業(yè)稅及其附加的免稅手續(xù)，應(yīng)提供下列規(guī)定資料，對(duì)符合規(guī)定條件的，給予免征營(yíng)業(yè)稅：
1、居民身份證原件和復(fù)印件；
2、所售房屋的房屋所有權(quán)證或契稅完稅證的原件和復(fù)印件；
3、銷售該房屋時(shí)與購(gòu)買方簽訂的購(gòu)銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件和復(fù)印件；
4、銷售該房屋時(shí)向購(gòu)買方開具的由地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；
5、填報(bào)昆明市個(gè)人轉(zhuǎn)讓（銷售）普通住房減免營(yíng)業(yè)稅審核表；
6、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料。
■新聞助讀
新規(guī)實(shí)施以后炒房成本猛增
新的稅收政策只對(duì)兩年內(nèi)的商品房產(chǎn)生效用。營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整使二手房的交易成本到底增加了多少呢？
買進(jìn)時(shí)成本并未變
專業(yè)人士算了一筆賬；以一套在2005年10月初購(gòu)買的二手房為例，購(gòu)買二手房大概要繳納以下費(fèi)用：契稅（評(píng)估價(jià)的１．５％）、印花稅（合同價(jià)的０．０５％）、過戶登記費(fèi)（５０元）、貼花費(fèi)（５元）、按揭費(fèi)用（各中介公司不等，具體數(shù)額在１５００元左右），中介費(fèi)（成交價(jià)的２－２．５％）。如果不用做按揭的話，一套５０萬元的二手房需要繳納的各種稅費(fèi)約為18000元。
賣出時(shí)成本增許多
假設(shè)這套５０萬元的房子到現(xiàn)在升值了５萬元，現(xiàn)在價(jià)值５５萬元。如果房主想現(xiàn)在出手，就將繳納５５萬元×５.5％＝30250元的營(yíng)業(yè)稅、還有萬分之五的印花稅。這樣，售房者轉(zhuǎn)讓二手房所付出的成本就達(dá)到33000元左右。
房?jī)r(jià)漲炒家竟然虧
在一買一賣過程中，炒房人共獲得的收入為５萬元，但其付出的成本卻達(dá)到了18000＋33000＝51000元。在3個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)漲了10%（假設(shè)）的情況下，炒房者竟然還虧了1000元。
可見，新政策實(shí)施后，對(duì)短期炒房者的打擊還是很大的，而如果炒房人選擇等到購(gòu)房滿兩年后出售，因?yàn)闀r(shí)間長(zhǎng)，又將擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。
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