廣告到底是要約，還是要約邀請(qǐng)，審判實(shí)踐中有兩種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，一般屬于要約邀請(qǐng)或要約引誘，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷(xiāo)售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮經(jīng)締約過(guò)失責(zé)任對(duì)買(mǎi)受人予以補(bǔ)救。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，由于要約引誘具有“對(duì)世性”，當(dāng)事人在發(fā)出要約引誘時(shí)必須先盡前契約義務(wù)，如揭示合同內(nèi)容的所有事實(shí)，不能隨心所欲或作虛假的陳述，因此廣告的真實(shí)性已成為當(dāng)今世界各國(guó)對(duì)廣告的最基本的要求。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)其在售樓廣告中作出的說(shuō)明和允諾的內(nèi)容，往往又利用其訂立合同時(shí)的優(yōu)勢(shì)地位，拒絕訂入合同中，故其明白無(wú)誤的“說(shuō)明和允諾”從本質(zhì)上說(shuō)已經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告一樣的特殊要求，它以購(gòu)房人完成簽訂購(gòu)房合同的行為為對(duì)價(jià)。在這一特殊要約的有效期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不得隨意撤銷(xiāo)或變更許諾，即廣告許諾具有不可撤回性，也就是開(kāi)發(fā)商在前契約階段所承擔(dān)的以忠實(shí)、誠(chéng)信為內(nèi)容的前契約義務(wù)，通常稱(chēng)之為“要約的形式拘束力”�！吨腥A人民共和國(guó)廣告法》第9條規(guī)定：“廣告中對(duì)商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、允諾或者對(duì)服務(wù)的內(nèi)容、形式、用途、質(zhì)量、價(jià)格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、明白。廣告中表明推銷(xiāo)商品、提供服務(wù)附帶贈(zèng)送禮品的，應(yīng)當(dāng)表明贈(zèng)送的品種和數(shù)量�！边@一規(guī)定體現(xiàn)了誠(chéng)實(shí)信用的先契約義務(wù)原理，即清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束力。因此開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦與購(gòu)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)毫無(wú)選擇的履行廣告許諾的義務(wù)。
商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待，但應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待，不能機(jī)械地將其視為要約邀請(qǐng)。實(shí)際生活中，許多出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中，對(duì)其開(kāi)發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明非常具體、明確，買(mǎi)受人往往也正是基于出賣(mài)人在宣傳資料中的說(shuō)明和允諾簽訂合同的。比如有一開(kāi)發(fā)商在報(bào)紙上刊登廣告：它的小區(qū)有15000平方米的大型廣場(chǎng)，周?chē)镩L(zhǎng)鵝卵石鋪路，平均每座別墅占地1.2畝。這些廣告中的售房承諾已經(jīng)不是一般的要約邀請(qǐng)，而是明確的要約條件，只要購(gòu)買(mǎi)人與出賣(mài)人簽訂了購(gòu)房合同，出賣(mài)人就應(yīng)受其廣告承諾的約束。由于目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同均是由出賣(mài)人提供的格式合同，雙方當(dāng)事人難以就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，即使可以協(xié)商，但基于買(mǎi)受人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的弱勢(shì)地位，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的許多說(shuō)明和允諾沒(méi)有訂入合同之中。而糾紛也正是因?qū)嶋H交付使用的房屋與說(shuō)明和允諾不符發(fā)生的。
關(guān)于要約邀請(qǐng)與要約的關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果要約邀請(qǐng)的意思內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。所以，出賣(mài)人對(duì)其開(kāi)發(fā)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的一些詳盡具體的說(shuō)明和允諾，如足以讓買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴(lài)而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)視為符合《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則為買(mǎi)受人對(duì)要約的承諾。即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反合同內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
需要說(shuō)明地是，對(duì)出賣(mài)人在商品房銷(xiāo)售廣告中過(guò)分的商業(yè)吹噓以及開(kāi)發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不應(yīng)視為合同內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此而造成買(mǎi)受人損失的，買(mǎi)受人可根據(jù)《合同法》第42條、54條以及最高人民法院《關(guān)于貫徹之行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86條的規(guī)定，由出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失的損害賠償責(zé)任。所謂“過(guò)分的商業(yè)吹噓”是指有明顯的、故意的夸大其詞，作不真實(shí)的宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者，對(duì)于一般的宣傳，如在廣告中聲稱(chēng)的“理想居所”、“置業(yè)首選旺地”、升值潛力不可限量等，由于沒(méi)有明確具體的質(zhì)量指標(biāo)，容易為消費(fèi)者辯別，則屬于正常的商業(yè)吹噓，不構(gòu)成廣告許諾，不應(yīng)承擔(dān)子民事責(zé)任。這不僅符合《合同法》的規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益和規(guī)范出賣(mài)人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。
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