“沒(méi)有賣(mài)不出去的商品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格�！边@是2012年樓市低迷期的寫(xiě)照。2013年，這話不再適用昆明樓市。

從2012年底開(kāi)始，昆明地產(chǎn)如沐春風(fēng)。守夜排號(hào)、開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)、剛需盤(pán)搶手等現(xiàn)狀不再是特例。

也正是那時(shí)，“限購(gòu)”政策效應(yīng)逐漸消退，昆明樓市擺脫了“價(jià)格戰(zhàn)”的肉搏，住宅均價(jià)水平也從“7”字頭上升至“8”時(shí)代。在限購(gòu)第三年，昆明房?jī)r(jià)開(kāi)始一路高歌。

2013年秋季房交會(huì)17日開(kāi)幕，風(fēng)向標(biāo)的功用更被市場(chǎng)關(guān)注。

“驚呆了伙伴”的漲幅排名

8月數(shù)據(jù)顯示，從統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，在此次被納入統(tǒng)計(jì)范圍的全國(guó)100個(gè)城市里，有71個(gè)城市環(huán)比上漲，昆明位列其中，并且該月昆明房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格較7月份上行達(dá)3.18%，環(huán)比漲幅居全國(guó)第五位。

數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%。這是自2012年6月來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比之前一個(gè)月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)；同比來(lái)看，價(jià)格連續(xù)第9個(gè)月上漲，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。

在全國(guó)房?jī)r(jià)同比、環(huán)比齊升的情況下，由于受近期剛性需求拉動(dòng)和樓市新增供應(yīng)放量等諸多因素影響，8月份昆明房?jī)r(jià)總體漲勢(shì)明顯。該月昆明房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格環(huán)比上漲3.18%，比起7月份來(lái)，每平方米增長(zhǎng)264元。延續(xù)年初回暖勢(shì)頭，昆明樓市如今甚為“暖和”。

“2013，房企很忙。”正如今年1月我們所說(shuō)的那樣，更多房企將大塊土地收入囊中；面市項(xiàng)目加大推進(jìn)力度；更多關(guān)乎生活的商業(yè)一一呈現(xiàn)。

“金九銀十”到了，昆明樓市的溫度或許也會(huì)再高一些。不僅在于更多樓盤(pán)面市、更多成交面積，更在于房?jī)r(jià)的高低。

經(jīng)過(guò)采訪，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家多從供需關(guān)系解釋房?jī)r(jià)走向：“因?yàn)楸姸嚅_(kāi)發(fā)商會(huì)在房交會(huì)期間積極蓄客和加大力度推盤(pán)，樓市供給有望達(dá)到年內(nèi)的最高值，供給量的增加將緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。因此，即將到來(lái)的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，樓市銷(xiāo)量或上升，但房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不大。”

但購(gòu)房者不這么認(rèn)為：“大幅上漲怎么定義？昆明房?jī)r(jià)每平方米基本都在8000元以上，隨便漲幾個(gè)百分點(diǎn)，每平方米幾百塊就進(jìn)去了，100平方米的房子就多幾萬(wàn)塊，一年工資不也就幾萬(wàn)塊嗎？就是小幅上漲，想買(mǎi)房的剛需也有很大壓力�！�

“調(diào)控也好、市場(chǎng)供應(yīng)增大也罷，對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并不符合我們的預(yù)期�！痹谀硺潜P(pán)售樓部看房的一位購(gòu)房者直言：“前兩年說(shuō)昆明供給少，所以房?jī)r(jià)漲得快，去年開(kāi)始樓盤(pán)倒是多了，不但房?jī)r(jià)沒(méi)降，大幅度優(yōu)惠也少了。反而是每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)一次盤(pán)，漲一次價(jià)。少的一兩百，多的上千，本來(lái)對(duì)于昆明這樣的二線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了，再漲我是真買(mǎi)不起了。”

正如專(zhuān)家所說(shuō)，供給增長(zhǎng)后，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)有所回落，還是與購(gòu)房者直觀感受相同，房?jī)r(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，秋交會(huì)上或許會(huì)有答案。

尋跡房?jī)r(jià)上漲

糾結(jié)于房?jī)r(jià)同比、環(huán)比的各種百分?jǐn)?shù)，或許不能直觀地說(shuō)明房?jī)r(jià)絕對(duì)數(shù)量的變化，那么，根據(jù)2011年～2013年昆明住宅均價(jià)和成交量的數(shù)據(jù)來(lái)看，可能更顯而易見(jiàn)。

2011年，昆明住宅均價(jià)與成交量基本顯現(xiàn)為負(fù)相關(guān)，房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯，因?yàn)楣┣竺芡怀觯績(jī)r(jià)總體呈快速上漲趨勢(shì)；2012年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在流動(dòng)性收緊、限購(gòu)、限貸等一系列限制性政策影響下，地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)換量，加上降準(zhǔn)、降息和首次置業(yè)利率下調(diào)等影響，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，下半年開(kāi)始回暖。

2012年底，昆明房?jī)r(jià)不斷上漲，并持續(xù)至2013年。但這似乎與昆明地產(chǎn)市場(chǎng)因素并無(wú)關(guān)聯(lián)，甚至相左。

昆明商品房預(yù)售供應(yīng)量首次超過(guò)千萬(wàn)平方米即是在2012年，達(dá)到1217萬(wàn)平方米，供求比接近2:1，2013年或?qū)⒈３诌@一供給量。同時(shí)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2012年8月～2013年8月，昆明商品房月度銷(xiāo)供比在最近12個(gè)月中，僅有4個(gè)月銷(xiāo)售大于供給，這意味著昆明地產(chǎn)庫(kù)存壓力進(jìn)一步上升。今年8月，昆明商品房供銷(xiāo)比下滑，本月下降至0.38，其中成交量為73.56萬(wàn)平方米，供應(yīng)量卻高達(dá)195.96萬(wàn)平方米。

“面包漲價(jià)，根源在面粉。”但從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年～2012年期間，2011年土地成交金額和樓面地價(jià)均達(dá)到最高，2012年，樓面地價(jià)平均為1520元/平方米，比2011年降低333元/平方米，2013年昆明主城區(qū)招拍掛住宅用地樓面地價(jià)最高為2500元/平方米左右。

表面來(lái)看，面粉并不昂貴。再加上剛性需求的不斷消化，似乎昆明房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的理由。

“那僅是表面�！辈恢挂晃婚_(kāi)發(fā)商說(shuō)，與目前一線城市“搶地”不同，昆明土地多為城中村改造�！耙肽玫奖容^理想的土地，往往需要介入拆遷。涉及拆遷可就沒(méi)那么簡(jiǎn)單了�！薄安疬w補(bǔ)償?shù)母叩汀⒉疬w時(shí)間的長(zhǎng)短、賠償資金的支付、后續(xù)回遷的解決等，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)都是成本。這些成本就不是那么簡(jiǎn)單就能算出來(lái)的。如果拆遷耽擱幾年，資金的時(shí)間成本都算不過(guò)來(lái)賬�！�

而關(guān)于房?jī)r(jià)從“7”跳到“8”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，《21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》主編吳伯凡在《東吳相對(duì)論》中坦言，2012年經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，國(guó)家不斷出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)的政策，貨幣增發(fā)則或多或少會(huì)傳導(dǎo)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金推動(dòng)，也是地產(chǎn)回暖、房?jī)r(jià)上升的因素之一。

房?jī)r(jià)上漲是現(xiàn)實(shí)所在，資金、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)化等影響因素的疊加效果，未來(lái)如何并非誰(shuí)能預(yù)測(cè)。到2013年秋季房交會(huì)看看風(fēng)向、找找答案，買(mǎi)房這事，得自己定。

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