2005年中國房地產(chǎn)市場風起云涌，從政府出臺“國八條”，嚴厲整頓房地產(chǎn)，到集體爆炒“降價”，雖然房價沒有驟然下跌，但精明的開發(fā)商已經(jīng)覺得土地的稀缺，于是開始大規(guī)�！皟Φ亍薄６诜e居奇是商人的本色，一場政府與開發(fā)商的貓鼠游戲開始上演。整頓開始生效，在整頓的大棒下，“爛尾”樓開始回暖，萬般無奈之下，業(yè)主逼上梁山，民間造房運動蓬勃興起，但在政府旁觀，銀行無助，地產(chǎn)商嘲笑的情形下，合作建房紛紛流產(chǎn)成為2005年最后的挽歌。展望2006年，房地產(chǎn)三大懸念仍有待破解。
政府與開發(fā)商：整頓→博弈→爛尾樓
2005年6月25日，國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部7部委齊刷刷坐在媒體面前，鄭重宣布要整頓全國規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。與以往不同，7部委要求這次整頓必須由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負責，各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的任務(wù)，分解到具體部門，并加強監(jiān)督檢查。
“明眼人一看就知道，文件雖然聲勢浩大，但并非以國務(wù)院的名義下發(fā)，地方政府依然可以走走形式�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是說。
整頓風暴即將開始，“降價”風又立即熱炒。今年房地產(chǎn)圈子說得最多的一個詞是降價，但房地產(chǎn)究竟降價沒有？只有消費者和房產(chǎn)商知道。以全國房價最高的上海為例，截至2005年9月底，上海新上市積壓的一手房最多時超過2000萬平方米；10月以來，新房存量還有近1700萬平方米。銷售量雖然也在增加，但增量遠遠趕不上上市量，可售房源越積越多。究其原因，從2005年5月份樓市調(diào)控發(fā)力開始，近半年來，開發(fā)商不約而同地選擇“捂盤”，與政策博弈。
在銀根緊縮、政府對房地產(chǎn)行業(yè)的重壓下，土地立即成為稀缺資源，地產(chǎn)商已囤積土地作為暴利的原始起跑線�！罢l的土地儲備多，誰就有可能在未來的市場上多分一杯羹�！蔽靼材撤康禺a(chǎn)商告訴記者。
但儲地必須付出代價，從2005年5月1日起，廣州的開發(fā)商買地不得不掂量錢包了，花錢買地若超過一年不開發(fā)，開發(fā)商就必須每月支付地價的1.2%作為土地閑置費。這是廣州市國土房管局公布的《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》，首次對土地閑置費征收標準進行明確。南京市從2005年3月1日就開征了土地閑置費，西安市國土局則明令，征地三年未開發(fā)者，政府將依法收回土地。
國家宏觀調(diào)控著力打擊房地產(chǎn)，銀行緊跟著又抬高房貸的門檻，央行加息等等，一系列猛藥下去，地產(chǎn)商們的爛尾樓開始顯現(xiàn)。
根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海南已復(fù)工續(xù)建的爛尾樓不到1/3，上海爛尾樓最多時曾達到200余處，廣州的爛尾樓有120多宗共計900余萬平方米，天津共有停緩建項目37個、建筑面積180萬平方米。
政府面對地處要地的爛尾樓很頭疼，據(jù)說，有一次，西安新任的市長坐著車圍繞他管理的城市巡查，忽然看見地處南門外非常耀眼的著名爛尾樓，他對身邊的建委主任說，“這是誰家開發(fā)的，怎么老是停在那里，告訴他，如果他再不開發(fā)，政府就拍賣！”建委主任趕緊派人找來開發(fā)商，老板手一攤，說：“沒錢，你們政府要收回，可以，我巴不得，你給我錢�！毕旅嫒嘶厝ソo主任匯報，主任說，政府哪來錢處理你的爛尾樓。
民間：房價高，自己造個人合作建房有點像堂吉·訶德
2005年最大的自發(fā)力量來自民間。當房價居高不下，一場聲勢浩大的民間造房運動蓬勃興起，從北京個人合作建房領(lǐng)袖于凌罡開始，這場運動立即席卷全國，上海、廣州、成都、西安紛紛揭竿而起，有人戲稱這猶如當年陳勝吳廣起義，但很快這場運動就偃旗息鼓。
以上海為例，2004年4月，身在美國的留學(xué)生翁云在網(wǎng)上發(fā)出帖子：“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當老板，還可以結(jié)識一大批有志創(chuàng)業(yè)的人才，一舉三得嗎？集體買地造房team是你的最佳選擇！”
據(jù)稱，不到一個月，就有50多位海外留學(xué)人士和國內(nèi)的IT業(yè)人士、會計、金融人才、房屋設(shè)計師等加入了這個團隊。到2004年7月底，他們已經(jīng)籌集到了100萬美元。2005年5月19日，成本測算報告第六稿出臺，內(nèi)部成本售價5691元/平方米，地塊目標在上海內(nèi)環(huán)線之內(nèi)的靜安區(qū)。在這樣一個地理位置，這樣一個售價，無疑是非常具有吸引力的。當時，他們確定了工作重點：開辦實業(yè)股份公司、爭取政府支持、購進地塊、融資貸款等等。
之后，翁云和團隊成員聯(lián)合了50多位海外留學(xué)博士聯(lián)名寫信，請求上海市有關(guān)部門能給“海歸”免去建房的所有稅收，但他們的愿望沒有實現(xiàn)，相關(guān)政府部門也沒有向他們提供便宜合適的地皮。2005年1月，上海個人合作建房的倡導(dǎo)人翁云改變了原先的計劃，開始在松江、閔行開發(fā)房地產(chǎn)。此次個人合作建房計劃宣告流產(chǎn)。
有人事后取笑他們，說這類似“一群小孩子在玩積木”。在這場游戲里，政府冷漠地觀望，開發(fā)商公開說風涼話，銀行說政府沒有明確態(tài)度，他們不放款。于是對個人合作建房者來說，注定了這條路很難走。在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之前房價一天天飛漲的情況下，個人合作建房設(shè)想的出現(xiàn)實際上體現(xiàn)了消費者對高房價的無奈和反抗。
“盡管這種反抗有點堂吉·訶德�！蔽靼矀�人合作倡導(dǎo)者熊暉告訴記者。2006房地產(chǎn)走勢三大懸念待解
展望2006年房地產(chǎn)走勢，仍有三大懸念待解。由建設(shè)部、財政部聯(lián)合制定的《住房專項維修資金管理辦法》在2005年10月份已經(jīng)開始征求意見，看來這個重大政策將留給2006年了。根據(jù)《辦法》的征求意見稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任所需費用不得從住房專項維修資金中列支；住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，修復(fù)費用由責任人承擔，也不得從住房專項維修資金中列支。樓房共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主2/3以上通過后實施。
另外一個懸念是二手房交易將征20%個人所得稅。雖然國家稅務(wù)總局和建設(shè)部的說法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其實是一個老政策，但現(xiàn)在，這個政策方向開始改變了，近期，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》，重申二手房交易必須繳納個稅。北京市也開始有了新動作，北京市轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)的通知，明確規(guī)定了個人購買住房銷售業(yè)務(wù)的程序為“先稅后證”：北京市各級房屋管理部門對于未出具契稅完稅證明或契稅核定證明的，不予受理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
最后是否開征物業(yè)稅成為一個焦點，特別是物業(yè)稅征收可能給房價帶來的影響、對買房人帶來的影響，引起爭議。根據(jù)今年年底舉辦的“中國財稅論壇2005”上國家稅務(wù)總局有關(guān)官員表示的“十一五”期間要穩(wěn)步推進物業(yè)稅的思路理解，北京將在近期有所動作，有業(yè)內(nèi)人士分析說，也許2006年北京將出臺物業(yè)稅的相關(guān)政策。
是否開征物業(yè)稅成為一個焦點
物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。
據(jù)有關(guān)分析說，在買房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地產(chǎn)商一次性要付清70年土地出讓金是土地成本過高的主要原因，能否以物業(yè)稅的方式，每年為土地支付成本，開發(fā)期間，每年由地產(chǎn)商支付，房子賣出后，由業(yè)主每年支付，這是近年來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)談?wù)撟疃嗟脑掝}。
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