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[專題] 都市楓林&至祥：欲擎昆明樓市砥柱

都市楓林至祥（昆明）云南房網(wǎng)2006年12月06日 18:43

第一章

都市，有一座靜宓的楓林

都市楓林規(guī)劃鳥瞰

依山就勢，生于自然

都市楓林，地處昆明北市區(qū)，總占地100余畝。背倚龍脈長蟲山，建于坡地之上，環(huán)抱在森林之內(nèi)。它緊臨龍都國際療養(yǎng)中心，擁有黑龍?zhí)豆珗@、昆明植物園等136萬平米原生態(tài)綠化資源。以全生態(tài)洋房、別墅，以健康、自由、舒適、放松的生活狀態(tài)，構(gòu)造成一個自然園林居住社區(qū)，打造全新貴族生活領(lǐng)地，演繹著都市中的自然奢華主義居住。

都市楓林上層建筑建于坡地之上，是彰顯身分的標(biāo)志，又給人以安心居停之感。上層建筑是一個有意識引導(dǎo)市場潮流的創(chuàng)新樓盤，注重階層品位與生活哲學(xué)。其設(shè)計理念關(guān)注細(xì)節(jié)、追求精致，刻意構(gòu)建一個人文階層社區(qū)，一個具備生活質(zhì)感和高舒適度的空間。
在社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計上，人文美學(xué)精神居于主導(dǎo)地位�！罢w行”作為視覺秩序與生活秩序的原則來組織功能性建造素材，同時，強調(diào)生活空間等級的劃分。社區(qū)現(xiàn)代性通過想象的建筑、景觀、規(guī)劃布局體現(xiàn)出來。兩種不同的意象傳達(dá)出豐富多變的視覺信息；幾何性空間布局保證了空間的完整性與向心性；文化社區(qū)內(nèi)部空間則將場景與空間的轉(zhuǎn)換賦予戲劇性。
在空間的分割上，有意識結(jié)合居住者對于生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖令住宅建筑的物質(zhì)空間風(fēng)格適合現(xiàn)代居住的需求。
都市楓林上層建筑以三種產(chǎn)品服務(wù)于城市的特定人群：聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房。

聯(lián)排南

洋房北透視

聯(lián)排北

聯(lián)排別墅：前后庭院，通過錯落的空間造就了別墅多層次的私人園林空間。主要房間朝陽，創(chuàng)造更加舒適的居住環(huán)境。室內(nèi)功能空間分布明確，互不干擾。休閑活動空間放在地下，形成各自獨立的內(nèi)外空間。二、三層家居活動和臥室區(qū)安靜、私密。大面積的觀景陽臺提供了為住戶觀賞小區(qū)美景的平臺。
疊加別墅：上下疊加住戶入戶流線清晰，不會出現(xiàn)穿套現(xiàn)象。各住戶擁有專配的地下活動空間和停車場。地下室有直接的通道進(jìn)入各戶，交通流線清晰，便捷。主要房間朝陽，創(chuàng)造更加舒適的居住環(huán)境。室內(nèi)功能空間分布明確，互不干擾。公共面積緊湊，空間的實用性強。下疊加住戶首層結(jié)合地勢高出門前道路，私密高雅。享受前后庭院，居住在花叢中。上疊加住戶，擁有大面積觀景陽臺，品位生活中的美景與樂趣。
花園洋房：考慮到購買人群的心理。在設(shè)計中，提出了一個購買的“均好性“原則，一層住戶附贈地下室。多功能空間布局，下沉式花園，為地下室提供了良好的景觀，采光通風(fēng)良好。六層住戶，可擁有躍層，增加建筑的使用面積。入戶流線清晰，便捷。各層住戶都有獨立的生活休憩空間�？蛷d作為室內(nèi)活動的主要空間，與餐廳結(jié)合，空間大而豪華。明廚明廁。主要居室均朝南向而設(shè)。每戶均能享受陽光和美景，顯出居住品質(zhì)。
在構(gòu)思都市楓林的產(chǎn)品時，發(fā)展商長基與新加坡博華設(shè)計機構(gòu)、深圳至祥置業(yè)、深圳木太社傳播機構(gòu)經(jīng)過無數(shù)次會議的反復(fù)研討，最終定下了建設(shè)此上層社區(qū)的基本準(zhǔn)則：
打造精品，使其成為地標(biāo)式建筑，以高質(zhì)價優(yōu)的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，提升區(qū)域內(nèi)物業(yè)的整體形象；
以個性化塑造產(chǎn)品的競爭力；
體驗經(jīng)濟，不僅向客戶銷售房產(chǎn)，更提供一種體驗與互動共存的的新鮮生活方式；
創(chuàng)新為本，對于高端產(chǎn)品來說，創(chuàng)新是拉動市場消費的動力源泉；
務(wù)實的產(chǎn)品主義。以最佳品質(zhì)為先導(dǎo)，推出高性價比的均好產(chǎn)品；
從市場印象上看，力爭成為口碑項目或獨特中的第一。
而從理想上說，我們對項目的志向更遠(yuǎn)大…… ·一個努力成為昆明北房地產(chǎn)市場旗艦的項目
·一個有意識引導(dǎo)市場潮流的創(chuàng)新樓盤
·一個關(guān)注階層品位及生活哲學(xué)的人文宅邸
·一個關(guān)注細(xì)節(jié)，追求精益求精的階層社區(qū)
·一個具備生活理想與高舒適度、享受度的超值物業(yè)
·一個集合高端設(shè)計的階層社區(qū)
第二章 “體驗式營銷”助至祥成功跨越入“豪宅”

“豪宅”？外在還是內(nèi)在？外在反映在價格上，內(nèi)在反映在產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品附加值上。目前，在房地產(chǎn)市場，關(guān)于“豪宅”的界定并沒有統(tǒng)一、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，說法也是各執(zhí)一辭。但有一點是可以肯定的，“豪宅”應(yīng)該是“價”與“值”的統(tǒng)一和平衡。這一理念在近期推出的“都市楓林”項目上得到了很好地驗證，對于此項目的策劃代理公司——深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司來說，“都市楓林”項目的成功則有著更深遠(yuǎn)的意義。

開盤當(dāng)天，消費者“搶”都市楓林

消費者熱捧都市楓林

“過濾”性選擇讓客戶得到最佳服務(wù)
至祥能成為“都市楓林”的代理公司，最重要的是開發(fā)商對至祥作為地產(chǎn)策劃代理專業(yè)度的信任。除此之外，至祥在項目選擇上也有著一套區(qū)別于其他企業(yè)的模式即：項目前期評估，這是至祥接手每個合作項目最為慎重的環(huán)節(jié)。因此，在評估期間自然會“過濾”掉部分項目，因為只有在進(jìn)行了科學(xué)的經(jīng)濟效益分析后才能初步判定項目的開發(fā)價值。至祥高層表示：希望通過前期評估給合作項目打個分，希望策劃推出的每個項目都能夠成功，都能夠給開發(fā)商帶來信心和信任，能夠給消費者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品并形成良好的口碑，最終提升至祥的企業(yè)品牌形象。
在選擇了合作項目之后，代理機構(gòu)和開發(fā)商之間的合作關(guān)系就此成立。至祥高層認(rèn)為：地產(chǎn)策劃代理行業(yè)發(fā)展至今，地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)和開發(fā)商的關(guān)系已從僅提供單純銷售服務(wù)的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商外腦的角色，雙方的合作已經(jīng)上升到戰(zhàn)略層面。因此，至祥建立了完善的客戶服務(wù)和跟蹤體系，創(chuàng)建了“VIP貴賓客戶服務(wù)模式”。提到“VIP貴賓客戶”這一點，至祥高層解釋到：并不是說至祥有“三六九等”的服務(wù)方式，而是至祥希望與客戶建立一種高度的戰(zhàn)略合作關(guān)系，這種模式可以為客戶提供更為專業(yè)、深入地服務(wù)。
為每一位消費者潛心打造“體驗式營銷”
都市楓林項目的成功，原因是多方面的。作為都市楓林項目的策劃代理公司——深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司領(lǐng)軍人周曼分析了此項目的操作理念：至祥在操作此項目時除了充分利用和挖掘項目自身資源優(yōu)勢外，如項目地段的稀缺性、產(chǎn)品的不可復(fù)制性、高度舒適的居住品質(zhì)等；其次，項目推出了聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房多種物業(yè)類型，滿足了同一階層人士的不同需求；同時，項目采取的“體驗式營銷”模式是本項目成功的關(guān)鍵要素。這一切奠定了“都市楓林”成功的基礎(chǔ)，也實現(xiàn)了“價”與“值”地統(tǒng)一和平衡。
關(guān)于“體驗式營銷”，至祥有自己的理解。通過“體驗式營銷”這一模式讓消費者對產(chǎn)品進(jìn)行多層次、多角度的深入了解和感受，以此提升消費者對我們產(chǎn)品的認(rèn)同感和需求滿足感。到目前為止，“都市楓林”已舉行了“產(chǎn)品推薦會”、“樣板房開放周”、“捍衛(wèi)昆明最后一塊凈土大型攝影作品征集展”等多種活動，市民對“都市楓林“的產(chǎn)品及能夠獲得的服務(wù)有了一定程度的認(rèn)知。
“體驗式營銷”這一模式在國內(nèi)外發(fā)達(dá)城市創(chuàng)造了許多樓盤的銷售佳績，至祥在此模式的基礎(chǔ)上，分析、研究了昆明人的“口味”，然后設(shè)計出新的“體驗式營銷”模式，事實證明，這一模式使“都市楓林”的銷售獲得成功，也是昆明地產(chǎn)行業(yè)的第一次。此外，它對較好地引導(dǎo)消費者認(rèn)識產(chǎn)品、使欲購者獲得更多信心等方面都具有巨大的推動作用。
作為外省地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)進(jìn)入昆明地區(qū)，在營銷理念上有著先進(jìn)、獨到的見解，在眼光上也同樣要具有戰(zhàn)略的高度�！昂勒鎵K”是至祥進(jìn)入昆明區(qū)域一年后的一個具有深遠(yuǎn)意義地嘗試。目前，在房地產(chǎn)市場，關(guān)于“豪宅”的界定并沒有統(tǒng)一、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)�！岸际泻勒边@一理念是至祥通過對昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展程度和居住水平綜合評定和考察后提出的。
“都市楓林”的成功一方面源于市場的容量很大，也反映出昆明對此類產(chǎn)品的需求程度。同時，城市發(fā)展速度及規(guī)�？陀^上提出了對高端產(chǎn)品的需求，而高端產(chǎn)品不僅反映在高價格上，品質(zhì)、內(nèi)在也同樣要處于高端地位。
“都市楓林”是至祥進(jìn)軍本地“豪宅版塊”的第一步，不僅實現(xiàn)了企業(yè)從小戶型產(chǎn)品到“都市豪宅”的成功跨越，相信有這樣一個好的契機，至祥“都市豪宅”的宣言會逐步成為現(xiàn)實。我們也希望企業(yè)跨越能夠為整個行業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。
另據(jù)至祥高層透露：至祥在今年末明年初將會有四個不同類型的項目開盤，公司目前的“豪宅”類產(chǎn)品也在醞釀中�！岸际袟髁帧笔侵料椤昂勒鎵K”的一個序曲，公司將進(jìn)一步加大對本地“豪宅”市場體系的研究和滲透。而在地州市場拓展方面，2007年1月1日，至祥將正式成立地州事業(yè)中心。
同時，至祥總經(jīng)理周曼表示：作為外省策劃代理企業(yè)，至祥進(jìn)入西南區(qū)域的初衷是將深圳成功經(jīng)驗帶入昆明，結(jié)合本地特點，為推動本地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展獻(xiàn)一份力。從目前的發(fā)展情況和速度來看，公司未來幾年的發(fā)展沒有瓶頸，對昆明市場非�？春�，公司將時刻保持高度的市場警覺性和嚴(yán)格的管理機制，為合作伙伴提供更為專業(yè)、細(xì)致的服務(wù)，打造企業(yè)、開發(fā)商、市場三方共贏的良好局面。
第三章 至祥借“都市楓林”奏響“豪宅”序曲 ——訪深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司總經(jīng)理周曼

深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司總經(jīng)理周曼

11月11日上午9點18分，坐落于昆明北市區(qū)，總占地100余畝的“都市楓林”項目盛大開盤并取得滿堂紅彩，創(chuàng)造了今年昆明樓市的又一個奇跡。對于親臨現(xiàn)場采訪的記者來說，晴天、福地、人氣旺的感覺讓開盤的成功變得“順其自然”，而對于該項目的策劃代理公司——深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司總經(jīng)理周曼而言，進(jìn)軍“豪宅”策劃代理領(lǐng)域的這一開門紅，讓她嘴角泛起一絲笑容。究竟該項目的成功是源于何種操作理念？什么樣的操作方法？帶著這些問題，記者采訪了深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司的領(lǐng)軍人周曼。

記者：
對于“都市楓林”的成功，您是怎么看的？至祥在項目的選取上有沒有什么“訣竅”？

周曼：對于“都市楓林”項目所取得的成績，首先要向此項目的開發(fā)商云南長基地產(chǎn)表示祝賀，對一直以來關(guān)注這個項目的社會各界表示由衷地感謝，對已成為或即將成為“都市楓林”項目的業(yè)主表示誠摯地祝福。此外,對公司總部在人力等資源上做的大量輸出表示感謝。 “萬物皆有源”，此項目的成功是多方面的。首先，項目自身資源優(yōu)勢，如項目地段的稀缺性、產(chǎn)品的不可復(fù)制性、高度舒適的居住品質(zhì)等；其次，我們推出了聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房多種物業(yè)類型，滿足了不同的需求；同時，“體驗式”營銷理念是促使此項目成功的關(guān)鍵。在構(gòu)思都市楓林項目時，開發(fā)商、設(shè)計公司、代理公司、廣告公司各方經(jīng)過多論溝通及反復(fù)研討后最終形成了統(tǒng)一的思路；而項目的品質(zhì)和附加值也是其成功的要素。至于至祥為何能成為“都市楓林”的策劃代理公司，最重要的是開發(fā)商對至祥作為地產(chǎn)策劃代理專業(yè)的信任，其他也沒有什么“訣竅”。因為至祥在項目選擇上始終遵循一貫的原則：前期評估，這是我們接手每個合作項目最為慎重的環(huán)節(jié)。當(dāng)然，在評估期間自然會“過濾”掉部分項目，因為只有在進(jìn)行了科學(xué)的經(jīng)濟效益分析后才能初步判定項目的開發(fā)價值。我們希望通過前期評估給合作項目打個分，希望策劃推出的每個項目都能夠成功，都能夠給開發(fā)商帶來信心和信任，能夠給消費者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品并形成良好的口碑，最終提升至祥的企業(yè)品牌形象。

記者：從開盤到現(xiàn)在，感覺“都市楓林”的活動比較多，消費者的參與也很積極，這是不是至祥在“都市楓林”項目運作中提出的新的操盤理念呢？
周曼：是的。在“都市楓林”項目上，我們以“體驗式營銷”為主要營銷理念，目的就是讓廣大消費者在各類活動中感覺“都市楓林”產(chǎn)品真正的品質(zhì)。因為只有對產(chǎn)品進(jìn)行多層次、多角度的深入了解和感受后，才能要求消費者對我們產(chǎn)品的認(rèn)同感和需求滿足感有質(zhì)的提升。到目前為止，相信已經(jīng)有不少市民通過“產(chǎn)品推薦會”、“樣板房開放周”、“捍衛(wèi)昆明最后一塊凈土——大型攝影作品征集展”等多種活動對“都市楓林”的產(chǎn)品及能夠得到的服務(wù)有了一定程度的認(rèn)知。
“體驗式營銷”模式已在國內(nèi)外發(fā)達(dá)城市創(chuàng)造了許多樓盤的銷售佳績，我們在此模式的基礎(chǔ)上，分析、研究了昆明人的“口味”，然后設(shè)計出新的“體驗式營銷”模式。事實證明，這一模式使“都市楓林”的銷售獲得成功，也是昆明地產(chǎn)行業(yè)的第一次。此外，它對較好地引導(dǎo)消費者認(rèn)識產(chǎn)品、使欲購者獲得更多信心等方面都具有巨大的推動作用。
記者：聽說，至祥提出了“進(jìn)軍都市豪宅”的宣言，從“都市楓林”開盤成功的情況看，這是否意味著昆明至祥將從小戶型產(chǎn)品向“都市豪宅”進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移呢？
周曼：是的。涉足“豪宅版塊”是至祥進(jìn)入昆明一年后的一次具有深遠(yuǎn)意義地嘗試，也是昆明至祥發(fā)展規(guī)劃中的重要一步。目前，在房地產(chǎn)市場，關(guān)于“豪宅”的界定并沒有統(tǒng)一、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)�！岸际泻勒边@一理念是至祥通過對昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展程度和居住水平綜合評定和考察后提出的。
“都市楓林”的成功，一方面是源于市場的容量很大，同時也反映出昆明消費者對此類產(chǎn)品的需求程度。作為至祥進(jìn)軍本地“豪宅”產(chǎn)品研發(fā)銷售的第一步，實現(xiàn)了至祥從小戶型產(chǎn)品到“都市豪宅”的成功跨越。相信有這樣一個好的契機，至祥“都市豪宅”的宣言會逐步成為現(xiàn)實。
記者：從很多和至祥合作的開發(fā)商那里聽到許多對至祥和您個人的贊美之詞，而且都說雙方之間的合作非常愉快，是不是至祥所遵循的服務(wù)理念“與眾不同”？
周曼：其實，地產(chǎn)策劃代理行業(yè)發(fā)展至今，策劃機構(gòu)和開發(fā)商的合作內(nèi)容已從提供單純銷售的服務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商外腦的角色，雙方的合作已經(jīng)上升到戰(zhàn)略層面。因此，至祥建立了完善的客戶服務(wù)和跟蹤體系，創(chuàng)建了“VIP貴賓客戶服務(wù)模式”。提到“VIP貴賓客戶”這一點，并不是說至祥把客戶分成“三六九等”或是提供有等級區(qū)分的服務(wù)，而是我們希望我們與客戶建立一種具有高度的戰(zhàn)略合作關(guān)系，這種模式可以為客戶提供更為專業(yè)、深入地服務(wù)。

記者：至祥近期有沒有什么新的“動作”？未來幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？
周曼：公司在今年末明年初將會有四個不同類型的項目開盤，公司目前的“豪宅”類產(chǎn)品也在醞釀之中�！岸际袟髁帧笔侵料椤昂勒鎵K”的一個序曲，公司將進(jìn)一步加大對本地“豪宅”市場的研究和滲透。

作為外省策劃代理企業(yè)，至祥進(jìn)入西南區(qū)域的初衷是將深圳成功經(jīng)驗帶入昆明，結(jié)合本地特點，為推動本地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展獻(xiàn)一份力。從目前的發(fā)展情況和速度來看，公司未來幾年的發(fā)展沒有瓶頸，對昆明市場非�？春茫诘刂菔袌鐾卣狗矫�，2007年1月1日將正式成立地州事業(yè)中心。我們會時刻保持高度的市場警覺性和嚴(yán)格的管理機制，為我們的合作伙伴提供更為專業(yè)、細(xì)致的服務(wù)，打造企業(yè)、開發(fā)商、市場三方共贏的良好局面。
記者：時至2006年歲末，這一年政策調(diào)控發(fā)力，而房價總體上持續(xù)上漲，這一點您是怎么看的？
周曼： 2006年是政策、市場、行業(yè)同時發(fā)力的一年。宏觀調(diào)控的引導(dǎo)帶來新的發(fā)展勢頭，市場上外地專業(yè)開發(fā)商、策劃代理機構(gòu)進(jìn)軍昆明，外行企業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)等現(xiàn)象屢見不鮮，而近期昆明地價屢創(chuàng)新高等一系列因素，導(dǎo)致了一級市場拿地難度增加；二級市場開發(fā)周期增長，開發(fā)商更加謹(jǐn)慎；三級市場（二手房）交易成本及難度增加等現(xiàn)象的出現(xiàn)。
房價上漲除了地價上漲、拿地難度增加等因素外，項目本身的品質(zhì)、附加值不斷提升也是其重要因素。同時，城市發(fā)展速度及規(guī)模客觀上提出了對高端產(chǎn)品的需求，而高端產(chǎn)品不僅反映在價格上，品質(zhì)、內(nèi)在也同樣要處于高端地位�？傮w來說房價上漲是一種資本現(xiàn)象，而“價”和“值”的統(tǒng)一、平衡是這一現(xiàn)象的根本，它決定著市場的勝負(fù)。
總的來說，2006年對昆明房地產(chǎn)市場只是一個考驗的初期，而這種影響將在明年不斷地凸顯擴大，我們必須做好準(zhǔn)備。
資料鏈接
都市楓林項目系云南長基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)、新加坡博華設(shè)計機構(gòu)設(shè)計、深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司策劃代理、深圳木太社傳播機構(gòu)推廣的城市高檔全生態(tài)洋房、別墅產(chǎn)品。于2006年11月11日正式開盤，截止目前，銷售率已達(dá)50%，銷售額1.6億。
至祥置業(yè)目前在操作項目26個，其中，未來“豪宅”體系項目有望占到40%，地州業(yè)務(wù)拓展已延伸至大理、保山、版納等地。

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